Słownik pojęć kredytowych

Najważniejsze pojęcia z umów kredytowych wyjaśnione prostym językiem. Kliknij termin, aby przejść do definicji.

RRSO · Oprocentowanie nominalne · WIBOR · WIRON · Marża · LTV · DStI · Zdolność kredytowa · Rata równa (annuitetowa) · Rata malejąca · Wkład własny · Karencja · Nadpłata · Rekompensata (prowizja za wcześniejszą spłatę) · Oprocentowanie stałe i zmienne · PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) · Taksa notarialna · Księga wieczysta · Hipoteka · Operat szacunkowy · Zadatek · Zaliczka · Umowa przedwstępna · Rynek pierwotny i wtórny · Stan deweloperski · BIK · Ubezpieczenie pomostowe · Zasada Lexitor

RRSO

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania — całkowity roczny koszt kredytu wyrażony w procentach. Uwzględnia odsetki, prowizję i inne opłaty, dlatego jest najlepszą miarą do porównywania ofert (lepszą niż samo oprocentowanie).

Oprocentowanie nominalne

Roczna stopa odsetek naliczanych od kapitału kredytu. Nie obejmuje prowizji ani opłat dodatkowych — te ujmuje dopiero RRSO.

WIBOR

Stopa referencyjna polskiego rynku międzybankowego, przez lata podstawa oprocentowania zmiennego kredytów. Oprocentowanie zmienne = WIBOR + marża banku. Stopniowo zastępowany przez WIRON.

WIRON

Nowy wskaźnik referencyjny stopy procentowej, który ma zastąpić WIBOR w umowach kredytowych. Oparty na realnych transakcjach depozytowych.

Marża

Stała część oprocentowania ustalana przez bank, doliczana do wskaźnika (WIBOR/WIRON). Co do zasady nie zmienia się przez cały okres kredytu — w odróżnieniu od części zmiennej.

LTV

Loan to Value — stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Niższe LTV (większy wkład własny) oznacza mniejsze ryzyko dla banku i często lepsze warunki kredytu.

DStI

Debt Service to Income — stosunek sumy rat zobowiązań do dochodu. Pokazuje, jaką część budżetu pochłaniają raty; kluczowy wskaźnik przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa

Maksymalna kwota kredytu, jaką bank może udzielić na podstawie dochodu, kosztów utrzymania, istniejących zobowiązań i oceny scoringowej (m.in. historii w BIK).

Rata równa (annuitetowa)

Stała kwota raty przez cały okres kredytu. Na początku większą część raty stanowią odsetki, z czasem rośnie udział kapitału. Najpopularniejszy wariant w Polsce.

Rata malejąca

Stała część kapitałowa i malejące odsetki — rata jest wysoka na początku i stopniowo spada. Daje niższy całkowity koszt odsetek niż rata równa, ale wymaga wyższej zdolności na starcie.

Wkład własny

Część wartości nieruchomości finansowana z własnych środków, nieobjęta kredytem. Zwykle wymagane minimum to 10–20% wartości nieruchomości.

Karencja

Okres, w którym spłacasz tylko odsetki, bez części kapitałowej raty. Obniża chwilowo ratę, ale wydłuża całkowity czas i koszt spłaty kapitału.

Nadpłata

Wpłata ponad standardową ratę, która trafia w całości na kapitał. Obniża odsetki w kolejnych miesiącach i — zależnie od dyspozycji — skraca okres kredytu albo zmniejsza ratę.

Rekompensata (prowizja za wcześniejszą spłatę)

Opłata, którą bank może pobrać za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę. Przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem — tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy i maksymalnie 3% nadpłacanej kwoty.

Oprocentowanie stałe i zmienne

Stałe nie zmienia się przez określony w umowie okres (np. 5 lat) — chroni przed wzrostem rat. Zmienne zależy od wskaźnika (WIBOR/WIRON) powiększonego o marżę i zmienia się w czasie.

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% ceny i płaci go kupujący. Na rynku pierwotnym (od dewelopera) nie występuje, bo cena zawiera VAT.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego (plus 23% VAT). Ma ustawowe maksimum zależne od wartości transakcji; w praktyce bywa negocjowalna.

Księga wieczysta

Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości. Dział II wskazuje właściciela, dział III prawa i roszczenia, dział IV hipoteki i obciążenia. Można ją bezpłatnie sprawdzić online po numerze.

Hipoteka

Zabezpieczenie kredytu na nieruchomości wpisywane do księgi wieczystej. Daje bankowi prawo zaspokojenia z nieruchomości, jeśli kredyt nie jest spłacany. Po spłacie kredytu hipotekę się wykreśla.

Operat szacunkowy

Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Bank zleca ją, bo nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu; wartość z operatu wpływa na LTV.

Zadatek

Kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej, pełniąca funkcję zabezpieczającą. Jeśli kupujący się wycofa — sprzedający ją zachowuje; jeśli sprzedający — zwraca w podwójnej wysokości.

Zaliczka

Część ceny wpłacona z góry, bez funkcji sankcyjnej. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka jest po prostu zwracana.

Umowa przedwstępna

Umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Określa cenę, termin i warunki; może mieć formę pisemną lub aktu notarialnego (silniejsza ochrona).

Rynek pierwotny i wtórny

Pierwotny to zakup nowego mieszkania od dewelopera (VAT w cenie, bez PCC). Wtórny to zakup od dotychczasowego właściciela (z PCC 2%).

Stan deweloperski

Standard wykończenia nowego mieszkania od dewelopera — ściany, podłogi i biały montaż wymagają dokończenia przez kupującego. Wiąże się z dodatkowym kosztem wykończenia.

BIK

Biuro Informacji Kredytowej — gromadzi historię kredytową. Banki sprawdzają w nim terminowość spłat przy ocenie wniosku kredytowego.

Ubezpieczenie pomostowe

Dodatkowy koszt (zwykle podwyższona marża) pobierany od uruchomienia kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Po wpisie przestaje obowiązywać.

Zasada Lexitor

Reguła, zgodnie z którą przy wcześniejszej spłacie kredytu bank musi proporcjonalnie zwrócić koszty (m.in. prowizję) za okres, o który skrócono umowę.